İstanbul’da Ev Fiyatlarında ve Kiralarda Kontrolsüz Artış: İlçe İlçe Rapor

İstanbul’da ev fiyatları ve kiralar, son 4 yıl içinde büyük oranlarda artış gösterdi. İlçeler bazında değişen oranlar, hem yatırımcılar hem de kiracı adayları için önemli ipuçları sunuyor.

Ev Fiyatlarında İlçelere Göre Değişim

İstanbul genelinde ev fiyatlarının artış oranı bölgelere göre büyük farklılıklar gösterdi. En yüksek fiyat artışı, merkeze uzak bölgelerde gerçekleşti.

• En Pahalı İlçeler:
  Sahibinden.com Emlak Endeksi’ne göre İstanbul’un en pahalı ilçesi Sarıyer, ortalama 16 milyon 323 bin 600 TL ev fiyatıyla ilk sırada yer aldı. Onu, 14 milyon 315 bin 485 TL ile Beykoz ve 13 milyon 62 bin 500 TL ile Kadıköy takip etti.
• En Uygun Fiyatlı İlçeler:
  Ev fiyatlarının en düşük olduğu ilçe ise Esenyurt oldu. Esenyurt’ta ortalama ev fiyatı 2 milyon 585 bin TL iken, Sultangazi (3 milyon TL) ve Güngören (3 milyon 100 bin TL) uygun fiyatlı diğer ilçeler oldu.

Ev Fiyatlarının En Çok Arttığı İlçeler

Son 4 yılda ev fiyatlarının en çok arttığı ilçeler şunlar oldu:

• Şile: Yüzde 1.353 oranında artışla lider.
• Çatalca: Yüzde 1.235 oranında artış.
• Beyoğlu: Yüzde 1.169 oranında artış.
  Bu bölgelerde, fiyat artışı şehir genelindeki ortalamanın oldukça üstünde gerçekleşti.

En düşük fiyat artış oranı ise yüzde 579 ile Adalar ilçesinde kaydedildi.

Kiralarda Durum Nasıl?

Kiralar da ev fiyatlarına paralel olarak artış gösterdi. Ancak kira artış oranları, ev fiyatlarındaki artışla birebir örtüşmüyor.

• En Yüksek Kira Oranları:
  • Sarıyer: Ortalama kira 70 bin TL.
  • Beşiktaş: Ortalama kira 59 bin 294 TL.
  • Bakırköy: Ortalama kira 50 bin 713 TL.
  • Kadıköy: Ortalama kira 49 bin 821 TL.
• En Düşük Kira Oranları:
  İstanbul’da kiraların en düşük olduğu ilçeler arasında Esenyurt, 16 bin 227 TL ortalama kira bedeliyle dikkat çekiyor. Esenyurt’u, Esenler (17 bin 294 TL) ve Arnavutköy (18 bin 167 TL) takip ediyor.

Kiraların En Çok Arttığı İlçeler

Son 4 yılda kiraların en fazla arttığı ilçeler:

• Çatalca: Yüzde 1.916 oranında artışla ilk sırada.
• Pendik: Yüzde 1.692 oranında artış.
• Tuzla, Çekmeköy ve Sultanbeyli: Yüzde 1.600’lü seviyelerde artış yaşandı.

Buna karşılık, yüksek kira bedellerine rağmen artış oranlarının düşük olduğu bölgeler de var. Örneğin, Beşiktaş’ta kiralar yüzde 952, Beyoğlu’nda ise yüzde 924 oranında artış gösterdi.

Yatırım İçin En Uygun Bölgeler

Ev yatırımı yapmak isteyenler için amortisman süresi kritik bir gösterge. Bu oran, ev fiyatının kira gelirine oranla ne kadar sürede geri dönüş sağladığını gösteriyor.

• En Uzun Amortisman Süresi Olan İlçeler:
  Ev fiyatlarının yüksek olduğu Beykoz, Kadıköy, Şile, Bakırköy ve Sarıyer, en uzun geri dönüş sürelerine sahip ilçeler arasında yer alıyor.
• En Kısa Amortisman Süresi Olan İlçeler:
  • Esenyurt: Ortalama 15 yıl 5 ay ile en kısa geri dönüş süresine sahip ilçe.
  • Güngören, Gaziosmanpaşa ve Fatih: Ortalama 15,5 yıl gibi kısa amortisman süreleriyle dikkat çekiyor.

Son yıllarda, yatırım açısından avantajlı olan bölgeler arasında değişim görülse de, uygun fiyatlı evlerin bulunduğu ilçeler yatırımcılar için hala cazip.