25 Centlik Kira Tuzağı: New York, Kahire’nin Konut Çöküşüne mi Yöneliyor?

New York Belediye Meclisi üyesi Zohran Mamdani, geçen yılbaşında Coney Island’ın dondurucu sularına atlayarak “Kiranızı donduracağım” diye bağırdığında, sadece bir politik gösteri yapmakla kalmadı, aynı zamanda şehrin en çetrefilli sorununa popülist bir çözüm önerisi sundu. Mamdani’nin bu iddialı vaadi, yaklaşık bir milyon New York dairesindeki kira artışlarının tamamen engellenmesini amaçlıyordu. Bu öneri, hızla yüksek kiralar altında ezilen halk kesimlerinde büyük bir destekçi kitlesi buldu ve kendisinin en bilinen politikası haline geldi. Ancak, ekonomik tarih, en çok ilgi gören bu çözümün aynı zamanda en yıkıcı uygulamalardan biri olabileceği konusunda kuvvetli sinyaller veriyor.

Mamdani’nin Popülist Çıkışı Ve New York’taki Büyük İlgi

Mamdani’nin eylemi, New York’ta konut krizi nedeniyle artan toplumsal gerilimi mükemmel bir şekilde yakaladı. Kiracıların büyük bir kısmı, özellikle son yıllarda yaşanan fahiş artışlar karşısında çaresiz kalmış durumda. Dolayısıyla, kiraların sınırlandırılması fikri, mantıksal olarak ilk akla gelen ve en cazip çözüm olarak görülüyor. Diğer taraftan, bu tür politikalar, temel ekonomik prensiplere meydan okumaktadır. Kira kontrolleri, kısa vadede bazı kiracılar için bir rahatlama sağlasa da, uzun vadede tüm piyasayı geri dönülmez biçimde bozma potansiyeli taşır.

Üstelik, bu politikaların etkilerini incelemek için ne İsveç’e ne de İskoçya’ya bakmaya gerek var; kira kontrolü uygulamalarının sonuçları, küresel ölçekte kapsamlı verilere dayanıyor. İngiltere’de dahi yeni kiracı hakları yasası (Renters Rights Bill) kapsamında dolaylı yoldan benzer bir uygulamanın gündeme gelebileceği konuşuluyor. Buna ek olarak, tarih boyunca kira kontrolü sistemini uygulamaya koyan hemen hemen her bölge, benzer sorunlarla yüzleşmiştir.

Tarihi Deneyimler Neyi Gösteriyor: Kira Kontrolünün İkilemi

Temel fikir ne kadar iyi niyetli olursa olsun, sonuçlar genellikle hayal kırıklığı yaratıyor. Öncelikle, konut arzı kaçınılmaz olarak azalır. Ev sahipleri, kar edemeyecekleri bir yatırım alanından çekilme eğilimi gösterirler. Sonuç olarak, yeni inşaatlar durur ve piyasa daralır. İkincisi, mevcut konut kalitesi hızla düşer. Bir daireyi bakımlı tutmanın maliyeti, sınırlı kira gelirinden yüksek olduğu zaman, ev sahipleri tadilat ve bakımdan kaçınırlar. Böylece, kiracılar her ne kadar düşük kira ödeseler de, zamanla oturulmaz hale gelen veya bakımsız kalan binalarda yaşamak zorunda kalırlar.

Nitekim, bu durum piyasaların hem daralmasına hem de bozulmasına yol açar. Bir yandan düşük kiralarla yaşamaya devam eden şanslı bir azınlık ortaya çıkarken, diğer yandan yeni ev arayanlar, devlet yeni konut arzı yaratmaya müdahale etmediği sürece tamamen dışlanırlar. Kira dondurma eylemi, çoğu zaman adeta tüm konut piyasaları için bir dondurma etkisi yaratır.

Kahire’nin Ekstrem Vaka Analizi: 25 Centlik Kira Kabusu

Bloomberg’in analizine göre, Zohran Mamdani bu sürecin ne kadar uç noktalara gidebileceğini görmek isterse, gözünü Kahire’ye çevirmelidir. Mısır’da 1950’lerden itibaren farklı şekillerde uygulanan kira kontrolü, 1990’lardaki reformların geriye dönük uygulanmaması nedeniyle milyonlarca dairede “eski kira” sistemi olarak varlığını sürdürdü. Özellikle bu sistem, bazı kiracıların aylık sadece 25 cent kira gibi sembolik miktarlar ödeyerek oturmaya devam etmesine neden oldu.

Bu sistem, toplum içinde yeni bir zengin ve fakir ayrımı yarattı. Düşük gelirli sakinler sistemden faydalanırken, ironik bir şekilde, bazı zengin kiracılar Nil kıyısındaki büyük daireleri ikinci ev olarak kullanmaya devam etti. Daha da kötüsü, Kahire’deki binaların fiziksel durumu, bir ev sahibi tarafından “Dünyanın en harap konutlarından bazıları” şeklinde tanımlanmıştır. On yıllarca yatırım yapılmayan, onarılmayan ve geliştirilmeyen yapılar, Kahire’deki konut stokunun %60’ından fazlasını oluşturuyor. Şüphesiz, bu yapıların büyük bir çoğunluğu kaçak veya düzensiz inşa edilmiş durumdadır.

Ancak, Mısır’da bu eski kira sistemi artık kademeli olarak iptal ediliyor. Yedi yıllık geçiş süresi boyunca kiralar yirmi katına kadar çıkacak ve bu durum, tadilat ile inşaat uzmanları için ciddi bir kazanç ve kalkınma fırsatı yaratacak. Bu, piyasa bozulmasının geri dönüşünün ne kadar büyük bir ekonomik hareketliliğe neden olacağını gösteriyor.

New York’un Geleceği Tehlikede Mi? Piyasa Ekonomisi Alarm Veriyor

New York’ta benzer bir durumun yaşanıp yaşanmayacağı endişesi, ekonomi çevrelerinde büyük bir tartışma yaratıyor. Zohran Mamdani, piyasa dinamiklerini göz ardı etmenin bedelini erken fark edebilir. İktisatçılar, yüksek kiraların aslında piyasa için bir alarm sinyali olduğunu vurgular. Yani, piyasa doğru çalıştığında, yüksek fiyatlar uzun vadede yatırımcıları teşvik ederek arzı artırır ve bu da doğal olarak fiyatları düşürür. Ne var ki, yapay bir kira dondurma sistemi, bu sinyali tamamen yok eder ve uzun vadeli çözümü engelleyerek kısa vadeli illüzyon yaratır. New York’un karşı karşıya olduğu temel risk, Kahire Modeli gibi aşırı bir piyasa çöküşü olmasa bile, konut arzının durması ve şehirdeki mevcut konut stokunun kalitesinin hızla düşmesidir. Bu durum, New York’u konut kıtlığı ve çürüyen altyapı ikilemiyle baş başa bırakabilir.